I det seneste år er renten faldet og det understøtter boligpriserne. Følger man med i pressen, er boligmarkedet da også virkelig kommet op i gear igen, men som altid er der nuancer.
Kilde: Beierholm
Når der i de store aviser tales om boligmarkedet, er det ofte ejerlejligheder i København, der fokuseres på. Det er ofte her boligmarkedet flytter sig mest og derfor det, der umiddelbart er mest interessant at fokusere på. Men boligmarkedet er meget mere end det, og det fokus, de københavnske ejerlejligheder får, står slet ikke mål med, hvor meget eller lidt de fylder ud af det samlede danske boligmarked.
Den samlede boligmasse
Ser vi på den samlede danske boligmasse, har vi i Danmark lidt mere end 3 mio. boliger (uden at medregne fritidshuse). Heraf er ca. halvdelen ejerboliger, som bebos af ejeren selv og fordeler sig på boligformerne parcelhuse, rækkehuse og ejerlejligheder. Sidstnævnte er koncentreret i de større byer og særligt København. Mens parcelhuse dominerer i det øvrige Sjælland samt i Syddanmark og Midtjylland. Rækkehuse er primært udbredt i forstæder og mindre byer.
Af de godt 3 mio. helårsboliger, er under 93.000 af dem ejerlejligheder i hele region Hovedstaden. Det vil sige ca. 3 pct., men dog 7 pct. af det samlede marked for ejerboliger. Til sammenligning udgør huse i Region Midtjylland og Region Syd hhv. 23 og 22 pct. af de samlede ejerboliger i Danmark. Men jeg mindes ikke at have set en artikel specifikt om prisudviklingen på dem, selvom de tilsammen er knap halvdelen af ejerboligmarkedet, og dermed bedre repræsenterer ”boligmarkedet” i Danmark.
Prisudvikling på boligmarkedet
Efter en periode med stigende renter i 2022 og 2023 har vi i 2025 set et fald – især på den korte, men også lidt på den lange rente. Historisk har en faldende rente været katalysator for stigende boligpriser og øget handelsaktivitet. Vi kommer også ud af en periode, hvor inflationen har været høj, hvilket i sig selv også bør øge priserne på boliger. Både fordi det gør det dyrere at opføre nye boliger, men også fordi det øger lønningerne og der dermed er råd, til at købe en dyrere bolig.
Ser vi på pris og aktivitetsniveau det seneste år, ser vi også stigende priser og øget aktivitet, dog noget forskelligt fra region til region.
På baggrund af netop udgivne tal fra Danmarks Statistik for 2. kvartal 2025 kan vi udregne at prisudviklingen for huse (som fylder 90 pct. af markedet) har haft følgende udvikling pr. region på henholdsvis 1 og 5 års sigt:
- Region 1 år 5 år
- Hovedstaden 9,8% 36,8%
- Sjælland 7,5% 22,3%
- Midtjylland 4,9% 16,9%
- Syddanmark 2,8% 17,5%
- Nordjylland -0,9% 5,8%
- Inflation 1,9% 16,7%
Der ses en tydelig forskel på de forskellige regioner både på kort og lidt længere sigt. Udviklingen på kort sigt er klart båret af den lavere rente, som især påvirker de dyreste boliger, da rentebyrden har større relativ betydning der.
På fem års sigt er der også stor forskel, men interessant at se, at de tre midterste regioner, som tilsammen er ca. 60 pct. af markedet, har en udvikling relativt tæt på inflationen. Region Sjælland ligger lidt højere, hvilket nok kan tilskrives en vis afsmittende effekt fra region Hovedstaden. Region Nordjylland skiller sig negativ ud med en udvikling, der er noget lavere end både de øvrige og end inflationen.
Det skal bemærkes, at selvom renten er faldet tilbage, så er den altså stadig 2-3 pct. højere end for fem år siden. De seneste fem års prisstigninger er altså steget mere, end hvad vi kan forklare i forhold til inflation og renteudvikling. Det er derfor en mere generel optimisme omkring egen økonomi og forventninger til boligmarkedet, der ligger bag. Det betyder også, at der begynder at være en vis risiko, hvis den stemning vender igen.
Aktivitet på boligmarkedet
Ser vi ganske kort på aktiviteten, eller antal handler på boligmarkedet (igen ejerboliger uden fritidshuse), ses det tydeligt, at aktiviteten følger stemningen i boligmarkedet. I årene op til finanskrisen var der ca. 90.000 handler (7 pct. af boligerne). Da aktiviteten efter krisen var lavest i årene 2009-2013 var der lige over 40.000 handler om året, altså ca. det halve.
Under Covid nedlukningen, var der en kort overgang handler der svarer til + 100.000 om året. Så steg renten og vi kom tilbage på niveau med den magre periode efter finanskrisen. Lige nu er vi igen på et niveau, der svarer til 80.000 om året, og der er altså udbredt optimisme. Igen en indikator på, at boligmarkedet i hvert fald ikke er billigt.
Et mere balanceret boligmarked
Husk på, at vil du forstå det brede boligmarked, er mediernes fortælling om boligmarkedet med fokus på de få procent, der udgøres af ejerlejlighedsmarkedet i København for snæver. Nogle steder er prissætningen steget voldsomt og har givet nye boligmillionærer. Men ser du på hele landet, er billedet langt mere nuanceret.
Priserne og aktiviteten påvirkes både af inflationen og renterne, men i høj grad også stemningen på markedet. Og der er god stemning lige nu, særligt i Hovedstadsområdet, så man skal nok træde lidt ekstra varsomt. Det brede boligmarked ser dog nogenlunde balanceret ud og måske kan Nordjyderne gøre et godt køb lige nu.