Hvorfor er det så svært at bygge billige boliger i Solrød?
Af Emil Blücher, borgmester i Solrød Kommune.
Der er et spørgsmål, som dukker op igen og igen, når vi taler om boligudvikling i Solrød Kommune: Hvorfor er priserne på nybyggede boliger så høje?
Det er et helt rimeligt spørgsmål. For det er ikke kun unge og førstegangskøbere, der mærker boligpriserne. Det gør seniorer, der gerne vil flytte fra villa til noget mindre. Og det gør eksempelvis skilte familier, der gerne vil blive i lokalområdet.
Desværre er der ikke et enkelt svar på spørgsmålet her. I denne kronik vil jeg derfor sætte lidt ord på, hvad der faktisk er med til at gøre boligerne i vores kommune dyre. Deraf følger også, at der er nogle ting, vi trods alt kan gøre, hvis flere skal have mulighed for at finde en bolig, der passer til deres økonomi og deres livssituation.
Når kravene vokser, vokser prisen også
Når vi bygger boliger i dag, bygger vi på andre vilkår end tidligere. Her tænker jeg specifikt på de krav, der stilles til selve byggeriet. Nye brandkrav, energikrav, bæredygtighedskrav og krav til tilgængelighed, ventilation og indeklima kommer ofte af gode grunde. Det er rart med elevator i en tre-etagers ejendom, lavt energiforbrug og boliger, der også kan bruges af mennesker med rollator eller kørestol. Men det gør også byggeriet dyrere. Og i sidste ende er der kun køberne eller lejerne til at betale regningen.
Måske husker du Ritt Bjerregaards løfte fra København i 2005 om 5.000 boliger til 5.000 kroner om måneden. Det var et løfte, mange kunne forstå. Men da virkeligheden med grundpriser, byggeomkostninger og drift meldte sig, endte resultatet langt fra ambitionen. I hendes tid som overborgmester blev der derfor kun bygget 12 af de billige boliger. Og otte år senere var huslejen fordoblet, hvilket vidner om, hvor svært det er at trylle billige boliger frem.
Solrød er attraktivt, og det kan ses på priserne
Ud over at bygningsreglementet gør det generelt dyrt at bygge nyt, er der også en række andre faktorer, som gør, at særligt nybyg bliver dyrt i vores kommune.
Her tænker jeg først og fremmest på, at vi er et attraktivt sted at bo. Med en placering blot en halv time fra København, gode daginstitutioner og skoler, et godt foreningsliv, skov og strand, er der mange, der gerne vil bo i netop vores kommune. Det er positivt. Men det betyder også, at byggegrundene er blevet dyrere, og at efterspørgslen på boliger generelt set er høj.
Priserne på håndværksydelser i hovedstadsområdet er desuden steget. Og oveni kommer presset fra København, hvor der ikke bliver bygget nok nye boliger til at følge med efterspørgslen. Her består en stor del af det eksisterende boligmarked af almene boliger og andelsboliger. Men står man uden for en almen venteliste eller ikke kender nogen i den rigtige andelsforening, er det ikke bare et marked, man frit kan træde ind på.
Derfor handler løsningen også om udbud. Flere boliger og mere variation kan være med til at mindske presset på de boligtyper, som mange efterspørger.
Almene boliger er ikke automatisk billige boliger
Ofte bliver almene boliger nævnt som svaret, når debatten handler om billigere boliger. Men nye almene boliger er ikke automatisk lig med billige boliger. De skal også bygges på nutidens grundpriser, med nutidens håndværkerpriser og efter nutidens bygningskrav.
Her skal man passe på med at antage, at huslejen i en ny almen bolig er sammenlignelig med huslejen i ældre almene boliger, der blev opført i 1970’erne og 1980’erne. Dengang var etableringspriserne nogle helt andre, og derfor kan huslejen i en del ældre almene boliger være relativt lav i dag. Vi ser dog i disse år, at huslejen i netop disse boliger stiger, når der skal gennemføres større renoveringer. Elevatorer, facader, køkkener, badeværelser og tekniske installationer har en pris. Og når bygningerne skal føres op til en nyere standard, kan det også mærkes på huslejen.
Det mest relevante lokale sammenligningsgrundlag er derfor ikke de gamle almene boliger, men de seneste almene boliger, der er opført i Solrød Kommune – nærmere bestemt de nyeste af boligerne i Trylleskoven Strand. Her var det vanskeligt at holde byggeriet inden for de budgetter, der gælder for alment byggeri. Det betød blandt andet, at boligerne ikke blev afleveret med opvaskemaskine og vaskemaskine. Det skulle beboerne selv have med.
Sammenligner man med de private lejeboliger i Green Hills, er forskellen i husleje kun få hundrede kroner om måneden, når man tager højde for inflationen. Til gengæld er min vurdering, at der er en tydelig forskel på kvaliteten af byggeriet, til Green Hills’ fordel.
Jeg vil derfor vove den påstand, at almene boliger i sig selv ikke er et quickfix til at skabe gode boliger, der er til at betale.
Forventningsafstemning, når man flytter i noget mindre
En stor del af boligspørgsmålet handler om forventninger. Jeg møder jævnligt borgere, som gerne vil sælge huset og finde noget mindre at bo i. Men mange bliver overraskede over, at en ny lejlighed på færre kvadratmeter sjældent er billigere, end den store villa, som de flytter ud af.
Men man sammenligner ofte to meget forskellige ting. Den ældre villa er måske ikke renoveret i en årrække. Den har måske et højere energiforbrug, et ældre køkken, et ældre bad, mere vedligeholdelse og en have, der kræver tid og kræfter. Den nye lejlighed har typisk lavt energiforbrug, elevator, nye installationer, nyt køkken og bad og langt mindre vedligeholdelse.
Samtidig er det værd at huske, at mange boligejere i Solrød også selv har nydt godt af de prisstigninger, der har været på boligmarkedet. Det gør ikke en ny bolig billig. Men det er en del af det samlede regnestykke.
Flere mindre boliger er en del af svaret
Det er svært at gøre en nybygget kvadratmeter i Solrød Kommune billig. Netop derfor er størrelsen på de boliger, der bygges, helt central, hvis vi vil have flere boliger, som unge, fraskilte og seniorer har råd til at betale.
Denne erkendelse var blandt andet en af grundene til, at Solrød Kommune i 2019 fik sin første boligpolitik. Dengang var omkring tre fjerdedele af vores boliger på fire værelser eller derover. Det betyder, at vores boligmasse passer godt til familier med behov for meget plads, men dårligere til borgere, der gerne vil blive i kommunen, når børnene er flyttet hjemmefra, eller når hverdagen kalder på noget mindre.
En konkret måde, man kan arbejde med at reducere boligstørrelserne på, er ved at lave flere fællesfaciliteter, som flere kan få gavn af. Her er seniorboligerne Bovieran ved Green Hills et godt eksempel. Her deler de 55 boliger en gæstebolig, som kan bookes, når familien kommer på besøg. De har også et fællesrum, der kan bruges til fødselsdage og andre arrangementer.
For mange er gæsteværelset ikke i brug ret mange dage om året. Den store stue bruges måske kun for alvor, når hele familien er samlet. Hvis noget af den plads kan deles, kan den enkelte bolig være mindre, uden at hverdagen nødvendigvis bliver dårligere.
Kommunen kan ikke bestemme grundpriserne. Vi kan ikke sætte prisen på håndværkere. Vi kan ikke fjerne de statslige krav til byggeriet. Og vi kan ikke ændre på, at mange gerne vil bo i Solrød. Men vi kan godt påvirke retningen. Vi kan planlægge for flere mindre boliger. Vi kan skabe mere variation. Og vi kan arbejde for et større udbud af de boligtyper, der i dag er for få af.
Nybyggeri i Solrød bliver næppe billigt i klassisk forstand. Det er vi nødt til at være ærlige om. Men vi kan godt gøre mere for, at den samlede pris bliver mere overkommelig.
Den mest realistiske vej er flere boliger, mere variation og færre kvadratmeter dér, hvor det giver mening. Det er måske ikke så enkelt som et løfte om billige boliger. Men det er til gengæld en vej, der kan fungere i virkeligheden.