Der er mere end pris og fleksibilitet på spil ved valg af låntype. Det handler også om risiko, for-handlingskraft og om de markedsforhold, der præger udviklingen netop nu.
Af Beierholm
Prioritetslån er aktuelt et af de mest omtalte emner på boligfinansieringsmarkedet. Fordelene, der flittigt fremhæves, er fleksibilitet og attraktive prisvilkår, men er der også en bagside af medaljen – særligt på den lange bane?
Fleksible eller faste rammer?
Kort fortalt er det velkendte realkreditlån finansieret direkte via obligationer. Du optager ganske vist lånet gennem banken, men der er en obligationsinvestor på den anden side af lånet, som du handler med, når du optager og indfrier lånet.
Derfor bygger lånene også på meget faste og veldefinerede regler, ligesom der er åbenhed omkring rentefastsættelse og kurser på obligationerne. Der har også været tradition for en standardiseret prisbog med frit tilgængelig og åbne priser på det administrationsbidrag, der betales til realkreditsel-skabet (og dermed banken bag).
Et prioritetslån er derimod et banklån med pant i boligen, hvor rente og vilkår er en aftale kun mellem dig som kunde og din bank. Der er dermed ikke (direkte) en obligationsinvestor involveret og det kan give større fleksibilitet i vilkårene, men også en anden risikoprofil. Her er der ikke altid samme gen-nemskuelighed i prisfastsættelsen og lånevilkårene kan variere meget fra bank til bank.
For økonomisk stærke kunder, kan det give mulighed for at opnå mere attraktive priser og større fri-hed. Blandt andet ved at give mulighed for løbende ind- og udbetalinger, og ved at fungere som en form for kombination af et boliglån og en kreditfacilitet. Det er ikke et dårligt produkt, det har bare nogle andre fordele og ulemper, og det kan være svært at gennemskue som låntager.
Realkreditlånet har derimod nogle på forhånd kendte rammer, hvor du som låntager er beskyttet af et velafprøvet system og en højere grad af gennemsigtighed. Det har mindre fleksibilitet, men du kender i højere grad dine vilkår igennem hele lånets løbetid. Så længe du betaler din termin er det meget be-grænset, hvilke ændringer der kan ramme dig. Ønsker du at vælge fast rente i en længere periode, er der også kun en mulighed på det almindelige realkreditlån.
Fleksibilitet indeholder en risiko
Her er det væsentligt at holde sig for øje, at hvis du vælger fleksibilitet i form af et prioritetslån, så får banken også fleksibilitet. Er du en attraktiv kunde med en stærk økonomi, høj friværdi og gode alter-nativer, betyder det mindre for dig. Men skulle din egen eller bankens situation ændre sig, kan din forhandlingsstyrke og vilkår gøre det samme. Derfor er det en overvejelse, der skal med, når du sam-menligner renter og omkostninger.
Det kræver en meget grundig gennemgang af lånedokumenterne, hvis du vil forstå præcis, hvordan du står i en situation, hvor forholdende ændrer sig.
Penge på lager
Det er interessant, hvordan prioritetslånene er mere populære i nogle perioder end andre. Hvis det var drevet af låntagernes efterspørgsel, så burde de være nogenlunde konstante. Men alligevel ser vi en stor stigning i mængden af disse lån lige nu.
Grunden til at bankerne i perioder er ivrige for at lave prioritetslån, er at det fra deres side også er et mere fleksibelt og ofte bedre indtjenende produkt, da de kan bruge deres egen overskydende likvidi-tet til at finansiere udlånet. Med andre ord får banken selv renteindtjeningen i stedet for at obligati-onsinvestoren skal nyde godt af det. Det kræver dog at bankerne er relativt velpolstrede, og det er de lige nu. Der er både rigelig kapital og likviditet tilgængelig for dem – det vil sige lageret er fyldt godt op.
Den anden forudsætning, der skal til, er at kunderne har noget friværdi at belåne. Så i en periode med stigende boligpriser er der også flere kunder, der har muligheden for at belåne den. Særligt i de større byer, har vi set prisstigninger i en længere periode, så mulighederne for prioritetslån er gode der. Men det er faktisk også et produkt, som fint kan bruges til knap så dyre boliger, hvor de faste omkostninger ved at omlægge realkreditlån er for høje og hvor kreditten naturligt er mindre, og den variable rente på gælden derved bliver af mindre betydning.
Kombination kan være en løsning
Har du en stærk økonomi og ønsker mulighed for løbende at optimere din finansiering, kan prioritets-lånet være attraktivt. Har du derimod større behov for forudsigelighed, faste rammer og langsigtet stabilitet i din økonomi, er realkreditlånet ofte det oplagte valg – særligt hvis du sætter pris på at kunne vælge en fast rente. I mange situationer kan en kombination være at fortrække. En løsning med størstedelen af gælden som et traditionelt realkreditlån kombineret med en mindre boligkredit giver for mange den bedste kombination af sikkerhed og fleksibilitet.
Det vigtigste er altså ikke, hvad markedet forsøger at sælge dig, men at du bevarer overblikket og træffer de valg, der tjener din økonomi og din situation bedst – også når markedsforholdene ændrer sig.
Sidst vi så dette scenarie var i årene op til finanskrisen. Det betyder ikke, at historien gentager sig selv. Men det er en grund til at være opmærksom på, at der aktuelt er ekstra risikovillighed i syste-met.