Stiger renten på det 30-årige fastforrentede lån med afdrag med bare et halvprocentpoint mere, vil det som noget helt nyt få direkte konsekvenser for muligheden for at optage et variabelt forrentet realkreditlån i særligt de store byer, lyder det fra chefanalytiker.
Årsagen skal findes i den endelige vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder, som Finanstilsynet udstedte i 2016, som reaktion på en kombination af stigende boligpriser i København og Aarhus og et lavt renteniveau.
Siden er der blevet stillet nye krav til låntagers økonomiske forhold ved køb af bolig i de såkaldte vækstkommuner, som omfatter Aarhus Kommune samt København og omegnskommuner. Heriblandt særlige krav til låntagere, der ønsker variabelt forrentede lån.
For låntagere i vækstområderne, der ønsker et lån med variabel rente, skal kreditinstituttets vurdering af låntagers økonomi ifølge vejledningen blandt andet som hovedregel ske ud fra et fastrentescenarie med en rente, der er ét procentpoint højere end den aktuelle faste rente på et 30-årigt lån med afdrag. Dog skal vurderingen ifølge vejledningen basere sig på en rente på minimum fire procent.
Netop den minimumsgrænse er forklaringen på, hvorfor de aktuelt stigende lange renter snart for første gang kan få direkte indflydelse på muligheden for at optage lån med variabel rente. I perioden fra 2016 og frem til nu er renten på et 30-årigt lån med afdrag nemlig ikke på noget tidspunkt oversteget 3 procent.
– Derfor er alle låntagere, der siden 2016 har ønsket et lån med variabel rente, blevet vurderet ud fra minimumsgrænsen på 4 procent. Med andre ord ud fra, hvordan deres økonomiske råderum ville se ud, hvis de optog et 30-årigt lån med afdrag og fast rente på 4 procent. Fortsætter den renteudvikling, vi har set i år i form af stigende lange renter, vil det altså for første gang i vejledningens levetid udløse et skærpet krav til økonomien for låntagere, der ønsker variabelt forrentet lån, siger chefanalytiker i Spar Nord Martin Lundholm.
Det 30-årige fastforrentede lån med afdrag kan aktuelt optages med en rente på 3 procent, hvilket er en fordobling af niveauet fra starten af året. Stiger renten til 3,5 procent, skal låntager med præference for et variabelt forrentet lån dermed vurderes ud fra fastrentescenarie med en rente på 4,5 procent.
– Sker det, vil det bidrage til yderligere pres på boligmarkedet i særligt Aarhus og København, der i forvejen udfordres af de stigende renter, og det kan udfordre prisudvikling i de pågældende byer og i værste fald få priserne til at sætte sig. Udviklingen kan dog også få konsekvenser for boligmarkedet i andre dele af landet, da nogle pengeinstitutter har valgt at lade vejledningen omfatte alle deres kunder, siger Martin Lundholm.
Faktaboks:
Formulering fra Vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv:
“hvis kunden således vælger et lån med variabel rente, bør instituttets vurdering af, om rådighedsbeløbet på bevillingstidspunktet er tilstrækkeligt, som hovedregel ske ud fra en fast rente, der er 1 procentpoint højere end den aktuelle faste rente, dog minimum 4 pct., og med afvikling over højst 30 år.”
Se hele vejledninger her: Vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv. (retsinformation.dk))
Vejledningen har været gældende siden 29. januar 2016.
Figur: Kuponrenten på det aktuelle åbne 30-årige fastrentelån med afdrag
Kilde: Spar Nord